Bebaubarkeit von Grundstücken

Die sogenannten Bauleitpläne sind von der Kommune in eigener Verantwortung aufzustellen. Man unterscheidet zwischen der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan), die für das gesamte Stadtgebiet aufzustellen ist und der verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan).

Letztere sind aufzustellen sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der Unterschied besteht im wesentlichen darin, dass der Flächennutzungsplan (FNP) lediglich die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für die Gesamtstadt in ihren Grundzügen darstellt und der Bebauungsplan nur für Teilbereiche des Stadtgebietes rechtsverbindliche Festsetzungen trifft.

Aus dem Flächennutzungsplan ergibt sich also noch kein unmittelbares Baurecht. Bei den bereits bebauten Bereichen für die (noch) kein Bebauungsplan aufgestellt wurde, spricht man vom sogenannten unbeplanten Innenbereich. Die Bebaubarkeit wird hier durch den § 34 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Vorhaben sind hier unter anderem zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung,
der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. 

Dem gegenüber steht der sogenannte Außenbereich. Im Außenbereich besteht grundsätzlich kein Baurecht. Ausnahmen bilden die nach § 35 BauGB sogenannten privilegierten Vorhaben (z. B.: Gebäude für forst- oder landwirtschaftliche Nutzungen). Da die Abgrenzung im Einzelfall oft schwierig einzuschätzen ist und nur durch ein kostenpflichtiges Verfahren abschließend ermittelt werden kann, hat die Stadt für jeden der vier Stadtteile eine sogenannte Klarstellungssatzung aufgestellt.

Die Satzung stellt rechtsverbindlich klar, wo die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft.

In Teilbereichen konnten Ergänzungsflächen mit in die jeweilige Satzung einbezogen werden. Mit diesen Ergänzungssatzungen (früher auch Abrundungssatzung genannt) konnte durch Arrondierung von bereits baulich geprägten Bereichen neues Baurecht geschaffen werden.

Die Stadtverwaltung kann Ihnen somit mitteilen, ob für Ihr Grundstück grundsätzlich Baurecht besteht, ohne dass für Sie Kosten entstehen.

Roland Luchterhand

1. stellv. FBL Bauen/FDL Planung und Hochbau, Klimaschutz

  • Zimmer: 203
  • Oranienburger Str. 44
  • 16540 Hohen Neuendorf
  • (03303) 528 143
  • (03303) 528 4002
  • Luchterhand@hohen-neuendorf.de